OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天(tiān)产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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