5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思地产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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