万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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