OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园R4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里EIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)4开头的是哪个省，4打头身份证是哪里权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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