文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(f告白和表白意思一样吗女生，告白和表白意思一样吗áng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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