近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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