5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％中考体育多少分满分2023，中考体育多少分及格。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产(chǎn)业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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