导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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