饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工作(zuò)的(de)意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲地产中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的(de)基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同(tón那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲g)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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