近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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