文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)华大基因有国家背景吗镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上华大基因有国家背景吗(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交华大基因有国家背景吗易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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