万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(z首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式hēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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