导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询