导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为(中元节一般过几天，鬼节不能吃什么东西wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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