“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业(yè)分化(huà)的(de)愈加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的(de)关(guān)注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行(xíng)的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新盘(pán)的销(xiāo)售。但今年(nián)新房(fáng)的销售(shòu)情况相较(jiào)一般。再(zài)关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那些有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营房(fáng)企(qǐ)相(xiāng)对比较困(kùn)难，所(suǒ)以整个(gè)行业出(chū)现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国(guó)资背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相对较好，但没(méi)有国资背景的(de)民(mín)营(yíng)房企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特别(bié)重视企业的成本优势，更(gèng)具体一点，就是它的净借贷水平（净负(fù)债率）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平；利(lì)润率是(shì)不是行业内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行(xíng)业(yè)内最(zuì)低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内最低(dī)的(de)；这些都是我们看重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需(xū)要注意的(de)是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍(réng)有部分房企出现(xiàn)了“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央企(qǐ)“三道(dào)红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建发(fā)展(zhǎn)、京投发(fā)展(zhǎn)、光明地产(chǎn)、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着(zhe)较稳健(jiàn)特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得注意的(de)是(shì)，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举(jǔ)扩张(zhāng)。而这无疑(yí)又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确，有助(zhù)于房企储(chǔ)备(bèi)优(yōu)质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判(pàn)未(wèi)来(lái)市(shì)场，以及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地节奏也有可能让(ràng)房企重蹈(dǎo)此前(qián)的高杠(gāng)杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前(qián)的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购入地(dì)块也(yě)实现了(le)快速(sù)的(de)开盘利用率，预计今年会(huì)有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业(yè)就符(fú)合(hé)“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在一线(xiàn)城(chéng)市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营(yíng)企业(yè)的(de)影(yǐng)子(zi)。虽然说，见到机(jī)会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要还是看房企的净(jìng)负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏速度(dù)并没有(yǒu)那么(me)快，所以(yǐ)要(yào)规避(bì)公司净(jìng)负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极的(de)房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城中(zhōng)国(guó)、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地(dì)、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招(zhāo)商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等房(fáng)企在(zài)践行较积极的拿地(dì)策略的(de)同时(shí)，也较好地(dì)控制了公司的扩(kuò)张速度与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来(lái)看国(guó)央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企，但(dàn)在各(gè)维度的实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融(róng)资成本(běn)更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就融(róng)，这样，国(guó)央企自然而然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)，民(mín)营企(qǐ)业中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一(yī)季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合(hé)型证券投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资产(chǎn)公司(sī)的几只产品合(hé)计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表现等多(duō)维度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成。近(jìn)三年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭(háng)州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销(xiāo)售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近(jìn)期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实(shí)际(jì)上房地产(chǎn)开(kāi)发只是(shì)房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)中介服(fú)务、家用(yòng)电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗》的(de)采访，房地产开发(fā)环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不(bù)足导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因(yīn)为居民保(bǎo)有的(de)住房(fáng)规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的需(xū)求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费(fèi)的增长却(què)一直都很好。对于(yú)地产产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关(guān)的(de)行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而(ér)根据《红周刊》对(duì)下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前(qián)两位的都(dōu)是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它(tā)们分(fēn)别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜主要从事(shì)纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公(gōng)司一季报的十(shí)大流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现(xiàn)，占据(jù)了半壁(bì)江(jiāng)山。需要强调的(de)是(shì)，中欧(ōu)的(de)两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值(zhí)派基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹(cáo)名长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房地产(chǎn)产业链股(gǔ)票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费(fèi)复苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因素(sù)一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙(shǔ)光，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公(gōng)司都实现了同比双升。

　　从公司(sī)的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发(fā)策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦家居十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)中仅有的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他似乎(hū)对于定制家(jiā)居(jū)类标的(de)情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构所(suǒ)青睐(lài)，不(bù)过(guò)这类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为难题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分(fēn)析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的(de)行业(yè)，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼(lóu)盘(pán)占(zhàn)比(bǐ)是(shì)比较高的，每年到期的合同里(lǐ)提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之(zhī)后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司(sī)很容易一开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)能在(zài)业内做到到期(qī)之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位和比(bǐ)较好(hǎo)的服务是(shì)有关(guān)系(xì)的。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗