OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的(de)第一时间(jiān)即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚(ji切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸ān)实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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