饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于规范房地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对(duì)称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关(guān)部门(mén)依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本(běn)应外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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