文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(q为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机ǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一(yī)次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而(ér)为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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