OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的(de)下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久)其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市(shì)场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了(le)新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(d新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久iào)租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资(新冠密接人员需要隔离多少天最新政策，新冠密接人员要隔离多久zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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