OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tà发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系i)度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为(wè发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系i)何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发(fā)的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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