OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和我们(men)在(zài)张(zhāng)江科学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期(qī)和(hé)市场的信(xìn)心。”

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