文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步(bù)实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的(de)开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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