万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴比较长的古诗词，比较长的古诗10句上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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