文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房者(zhě)承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还(hái)。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证(z吴亦凡的案件是怎么回事，吴亦凡事件立案了吗hèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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