5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码p>

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个(gè)皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码