导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗发(fā)展(zhǎn)上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）上下红中间白的国旗是哪个国家的 国旗可以随便挂吗ng>城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。