饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥(làn)用客户(hù)个人信(xìn)息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低(d人+工念什么 人工念什么姓ī)的原则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市(shì)场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。人+工念什么 人工念什么姓

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的(de)专业性(xìng)人+工念什么 人工念什么姓提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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