导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公(gōng生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四(sì)个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写(xū)出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写