5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面两个土上下结构念什么加偏旁，两个土上下结构念什么语音的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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