5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cón桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号g)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看(kàn)，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投(tóu)资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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