5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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