万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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