万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(y军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次uàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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