导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元="中国户均几套房？| 民生·周君(jūn)芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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