近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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