导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住91是质数吗，95是质数吗体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家91是质数吗，95是质数吗庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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