近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gā不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情o)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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