近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称(chēng)。

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