导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大(dà)量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来500万越南盾是多少人民币，1人民币=(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出500万越南盾是多少人民币，1人民币=(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人500万越南盾是多少人民币，1人民币=均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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