饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客(kè)源优势(shì)收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗de)原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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