OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募(mù)项目本初是谁，公司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(ti本初是谁ān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市(shì)场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些本初是谁差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发(fā)情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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