万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(t池子为什么被封杀òu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书(shū)院池子为什么被封杀的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(池子为什么被封杀jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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