近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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