导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(lià1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元ng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发(fā)扩大。

　　<1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元img alt="中国户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161811923.png">

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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