5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地(dì)集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿(ná)地金额(é1mol等于多少克怎么算，0.1mol等于多少克)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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