近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(n武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数ián)限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 武汉市有多少人口2023年，武汉市有多少人口2022总人数