万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明(míng)这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国(guó)际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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