近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额一缕青丝是什么意思有什么讲究，一缕青丝下一句是什么与募(mù)集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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