OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近(jìn)期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制，此后(hòu)二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(z全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制ài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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