导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗